Покупка недвижимости в Болгарии — физлицо vs компания
Сравнение налогов при покупке, владении и продаже недвижимости иностранцем (например, гражданином Израиля).
1. Налоги и сборы при покупке недвижимости
| Показатель |
Физическое лицо (иностранец) |
Болгарская компания |
| Налог при приобретении |
0,1–3% от кадастровой стоимости |
0,1–3% |
| НДС |
20% при покупке новостройки у застройщика; вторичка без НДС |
Те же условия; при бизнес-использовании возможен вычет НДС |
| Нотариат + регистрация |
0,1–1,5% + 20% НДС; регистрация в кадастре ~0,1% |
Аналогично |
| Комиссия посредника |
Зависит от сделки |
Зависит от сделки |
2. Налоги при владении
| Показатель |
Физлицо |
Компания |
| Годовой налог |
0,1–0,45% от налоговой стоимости |
0,1–0,45% |
| Мусорный сбор |
0,14–0,45% |
0,14–0,45% |
| Расходы на содержание |
Стандартные расходы на обслуживание объекта |
Плюс обязательное бухгалтерское сопровождение компании |
3. Налогообложение при продаже
| Показатель |
Физлицо |
Компания |
| Налог на прибыль |
10% налог на прирост капитала |
10% корпоративный налог |
| Освобождение от налога |
Да: при владении ≥ 3 года (1 объект) или ≥ 5 лет (2 объекта) |
Нет освобождения по срокам владения |
| Дивиденды |
Не применимо |
5% при выводе прибыли владельцу-нерезиденту |
4. Особенности для иностранцев
| Условие |
Физлицо |
Компания |
| Покупка квартиры |
Можно свободно |
Можно |
| Покупка дома с землёй |
Для иностранцев не-ЕС землю купить нельзя напрямую |
Можно оформить на болгарскую компанию |
| Использование под бизнес |
В ограниченном формате |
Полноценный бизнес-режим, учет расходов, НДС и т.д. |
5. Итоги и рекомендации
Когда выгоднее покупать как физическое лицо
- Объект — квартира без земельного участка.
- Планируется владение ≥ 3–5 лет.
- Цель — дальнейшая продажа с минимальным налогом.
- Не требуется сложная бизнес-структура.
Главное преимущество: возможность полностью избежать налога на прибыль при продаже при соблюдении сроков владения.
Когда выгоднее покупать через компанию
- Объект включает земельный участок, дом, таунхаус.
- Инвестиционная деятельность предполагает масштаб и регулярные операции.
- Планируется активная сдача в аренду, перепродажи, учет расходов.
- Нужен инструментарий для работы с НДС и корпоративными расходами.
Минусы: корпоративный налог 10% + 5% налог на дивиденды, обязательная бухгалтерия, больше формальностей.
6. Краткое резюме по сценариям
| Сценарий |
Лучший вариант |
| Долгосрочное владение квартирой и последующая продажа |
Физлицо |
| Покупка земли / дома с участком |
Компания |
| Быстрая перепродажа (< 3 лет) |
Разница небольшая: оба платят ~10% с прибыли |
| Массовые инвестиции, портфель объектов |
Компания |
| Максимальная минимизация налога при продаже |
Физлицо (с соблюдением сроков владения) |
Краткий вывод:
Если цель — купить квартиру для инвестиций и продать ее позже, чаще всего выгоднее оформлять на физлицо. Если задача — владеть домом с землей или вести активную коммерческую деятельность с недвижимостью, оптимально работать через болгарскую компанию.
